Permessi di costruire: cosa sapere

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Molti miglioramenti e riparazioni della casa vengono eseguiti dai proprietari di case e persino da alcuni appaltatori senza il beneficio dei permessi di costruzione richiesti dalla legge e delle ispezioni obbligatorie che li accompagnano.

Le ragioni per aggirare questi regolamenti potrebbero essere perché un proprietario di casa o un appaltatore sta cercando di evitare le spese del permesso o perché temono che le tasse aumenteranno se i miglioramenti sono ufficialmente catalogati. Le ragioni variano sempre.

Ma molti timori sul processo di autorizzazione sono infondati. Inoltre, il potenziale di problemi è significativo se non si richiedono i permessi adeguati e si approvano.

Che cos'è un permesso di costruire

Un permesso di costruzione è un'approvazione da parte di un'agenzia governativa locale che certifica che il lavoro è stato eseguito secondo un determinato standard. Perché è designato come un permesso (cioè, a autorizzazione), deve essere ottenuto prima dell'inizio dei lavori. Dopo che il lavoro è stato completato in modo soddisfacente, il permesso viene chiuso e approvato.

I permessi di costruzione sono validi per un determinato periodo di tempo. Una volta rilasciato il permesso di costruire, non hai un tempo illimitato per iniziare e completare i lavori. Di solito, è necessario iniziare entro sei mesi o un anno. I progetti di solito devono essere completati entro un anno o 18 mesi.

I permessi non sono sempre necessari

Alcuni proprietari di casa potrebbero pensare che qualsiasi riparazione o miglioramento che fanno in casa sarà esaminata con un pettine a denti fini da un ispettore che è intento a catturare ogni piccolo difetto.

In realtà, ci sono molte riparazioni e miglioramenti che possono essere fatti senza permesso. Le regole per questo variano ampiamente da comunità a comunità e lo stesso progetto che richiede un permesso di costruzione e ispezioni programmate in un luogo potrebbe non richiederne uno in un'altra giurisdizione.

In generale, puoi sostituire molti elementi esistenti della tua casa uno a uno senza permesso. Tutto ciò che cambia la struttura della tua casa o rappresenta un miglioramento immobiliare richiederà un permesso.

Ad esempio, puoi sostituire un interruttore della luce rotto o un rubinetto che perde, ma l'aggiunta di un ponte o di una stanza richiede un permesso. La tua comunità potrebbe avere risorse online che spiegano quali tipi di lavoro richiedono permessi e ispezioni, oppure puoi chiamare l'ufficio permessi e chiedere di parlare con un ispettore.

Puoi parlare con l'ufficio permessi

Di solito è possibile chiamare l'ufficio per le ispezioni edilizie locali e l'ufficio permessi per un consiglio sull'autorizzazione, e spesso è possibile farlo in modo anonimo.

Mentre gli uffici per i permessi vogliono sempre più che i cittadini chiedano aiuto online, ci sono semplicemente troppe variabili e aree grigie che possono essere chiarite con la guida online.

L'ufficio permessi esiste per garantire che i miglioramenti domestici siano eseguiti in sicurezza e non pongano rischi per i residenti. Gli ispettori che sono in ufficio e disponibili dovrebbero essere disponibili a rispondere alle domande. Se non ci sono ispettori attualmente disponibili, uno ti richiamerà.

I costi dei permessi possono essere proibitivi

Spesso non c'è una tariffa fissa per un permesso di costruzione. I costi dei permessi possono variare in base al costo stimato e alla complessità del progetto.

La costruzione di una recinzione potrebbe richiedere un permesso di $ 55, ad esempio, mentre la costruzione di una nuova grande casa potrebbe richiedere un permesso di costruzione di $ 2.000.

A livello nazionale, il permesso di costruzione medio è costato $ 1.224 nel 2020, con un intervallo tipico di circa $ 400 a circa $ 2.100.

Ma questi costi medi rappresentano molti permessi per la nuova costruzione di intere case, e ci sono molti progetti per i quali i permessi di costruzione costano 100 dollari o meno. È abbastanza comune che i costi dei permessi siano basati su una percentuale del costo previsto del progetto. Se lavori con un appaltatore, i costi del permesso di solito sono inclusi nell'offerta che hai ricevuto.

I permessi di proprietario/costruttore possono essere rilasciati

Gli uffici di ispezione locali rilasciano regolarmente permessi ai proprietari di abitazione per svolgere autonomamente tutti i tipi di lavoro, compreso il ruolo di GC (appaltatore generale) durante la costruzione di un'intera casa. Per questo tipo di progetto, la tua comunità può rilasciare uno speciale permesso di proprietario/costruttore che ti consente di occupare la casa per un periodo determinato (di solito circa un anno) subappaltando i singoli compiti per il lavoro.

In qualità di proprietario/costruttore, agisci come appaltatore generale di te stesso invece di assumerne uno. Ciò ti consente di risparmiare su quella dolorosa commissione dal 15 al 25 percento addebitata dai GC.

Ma porti anche il fardello di potenziali responsabilità, molte delle quali possono essere gravi. Assumere un appaltatore autorizzato, assicurato e vincolato ti isola meglio da queste responsabilità.

È fondamentale sapere che i permessi proprietario-costruttore non ti consentono di lavorare su case che non possiedi.

Le servitù possono influenzare il tuo progetto

Ovunque una linea elettrica, una rete fognaria, un marciapiede o un altro percorso di servizio comune e continuo passi attraverso la tua proprietà, probabilmente hai una servitù-una restrizione legale che impedisce di apportare modifiche che influiscono o limitano queste linee di utilità o altre funzionalità.

Ci sono casi in cui una parte della tua proprietà potrebbe essere riservata per una potenziale strada futura. Non sarai in grado di costruire su nessuna parte della tua proprietà dove c'è una servitù registrata.

Per conoscere eventuali servitù in vigore, controlla la tua proprietà plat, disponibile online presso il sito del tuo assessore di contea o presso i suoi uffici. In genere, non è mai consentito costruire su servitù, a meno che non si tratti di aggiunte minori, come recinzioni.

Le battute d'arresto della proprietà sono critiche

Le battute d'arresto sono barriere obbligatorie tra i confini delle proprietà e le strutture permanenti che aiutano a mantenere un senso di apertura nelle comunità, oltre a fornire margini di sicurezza in caso di incendi.

Ad esempio, se stai estendendo il lato della tua casa, dovrai essere a conoscenza delle distanze di arretramento richieste dal regolamento edilizio locale. Probabilmente ci saranno anche regole di battuta d'arresto per estendere una proprietà alla parte anteriore e posteriore di una casa.

Di solito, ciò comporta il mantenimento di una distanza minima tra il bordo delle strutture e i confini della proprietà rilevata. Le aggiunte strutturali alla casa, i garage, i capannoni e i ponti possono essere tutti soggetti a queste regole di battuta d'arresto. Ancora una volta, il tuo ufficio di ispezione degli edifici locale può farti sapere quali regolamenti sono in vigore.

Le variazioni sono possibili

Anche se raramente si rinuncia alle servitù, le violazioni alla battuta d'arresto e alcuni altri requisiti di zonizzazione sono talvolta consentite attraverso il processo legale di richiesta e ricezione di una varianza.

Una variazione è un'eccezione ufficialmente approvata alle ordinanze di zonizzazione. Più comunemente, le variazioni sono richieste quando un proprietario di casa desidera costruire una casa più grande sul lotto di quanto consentito dalle ordinanze di zonizzazione.

Richiedendo una variazione, al proprietario della casa può essere consentito di costruire quella casa più grande o di completare un'aggiunta di una stanza che viola i regolamenti sulla battuta d'arresto. L'ufficio per i permessi può consultarsi con i vicini quando viene richiesta una variazione e la loro approvazione può essere la chiave per ottenere la variazione.

I piani di costruzione delle scorte necessitano di approvazione

Potresti pensare che qualsiasi progetto di casa o progetto pubblicato o creato da un architetto, o qualsiasi progetto di costruzione pubblicato per un capannone o un garage, sia automaticamente sufficiente per ottenere un permesso. Dopotutto, su Internet abbondano i piani di costruzione delle scorte.

Ma il tuo ufficio locale per i permessi di costruzione dovrà comunque rivedere questi piani prima di approvarli o non approvarli. Anche se i piani delle scorte potrebbero essere stati elaborati da un architetto, il tuo ufficio potrebbe richiedere che i piani siano creati da un architetto autorizzato nel tuo stato.

Le CCR possono aggiungere restrizioni

Altri potenziali intoppi quando si cerca un permesso sono le condizioni, i patti e le restrizioni (CCR) che si trovano spesso nelle comunità pianificate, nelle suddivisioni o negli sviluppi di unità pianificate (PUD). I CCR agiscono come un tipo di ordinanza-ordinanza di zonazione ombra all'interno delle ordinanze.

Queste restrizioni si aggiungono alle tue ordinanze comunali e dovrai rispettarle per evitare di violare il tuo accordo contrattuale con l'associazione di quartiere.

I controlli sono obbligatori Are

L'ispezione è parte integrante del processo generale di autorizzazione e in nessun caso tu o il tuo appaltatore dovreste ignorare questo passaggio.

Con alcuni progetti, ci saranno anche due ispezioni, una nella fase preliminare e una finale. L'ispettore è lì per assicurarsi che il lavoro sia stato svolto in conformità con il codice locale.

Spesso è una visita molto breve e superficiale. Quando un ispettore ha già familiarità con il lavoro di un appaltatore, l'ispezione può essere breve ma approfondita. Gli ispettori potrebbero dedicare più tempo all'ispezione se il lavoro è stato svolto da un proprietario di casa.

Le ispezioni non riuscite possono essere ispezionate di nuovo

Uno dei motivi per cui i proprietari di case evitano di richiedere i permessi di costruzione è che temono l'idea di fallire un'ispezione del tutto o niente.

Nella maggior parte dei casi, avrai l'opportunità di correggere i problemi che sono stati segnalati. L'ispettore tornerà per un secondo sopralluogo (o anche più, se necessario) e firmerà (o chiuderà) il permesso una volta che il lavoro sarà fatto a suo favore.

Ignorare il processo di autorizzazione è grave

Può essere molto allettante ignorare il processo di autorizzazione e nascondere il lavoro che stai facendo, soprattutto se è all'interno della casa dove puoi lavorare senza che nessuno lo veda. E mentre potresti cavartela con questo, è altrettanto probabile che tali scorciatoie ti costeranno molto alla fine.

Se viene alla luce che hai svolto un lavoro senza un permesso richiesto, potresti essere costretto a richiedere un permesso a posteriori, a un costo notevolmente aumentato. E potresti anche dover strappare pareti o soffitti per ispezionare il lavoro. Se hai commesso degli errori, sarai costretto a demolire l'intero lavoro e ricominciare da capo.

Anche la copertura assicurativa del proprietario della casa può essere interessata. Ad esempio, se dovessi avere un'inondazione o un incendio a causa di lavori idraulici o elettrici scadenti, la tua polizza assicurativa ha un caso per negare la copertura se il lavoro è stato svolto fuori permesso.

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